Créer une SCI familiale en 2026 : les 7 étapes et le vrai coût

Article rédigé d'après l'ouvrage de Lucie Guchet, juriste de formation : Créer une SCI familiale (12e édition, Éditions du Puits Fleuri).

En bref

Pour créer une SCI familiale, il faut au moins deux associés, des statuts écrits, un capital (la loi n'impose aucun minimum), un gérant, une annonce légale, puis une immatriculation en ligne sur le guichet unique des formalités des entreprises. En 2026, les frais obligatoires s'élèvent au minimum à environ 270 € : 191 € HT d'annonce légale en métropole et environ 80 € de frais de greffe et de déclaration des bénéficiaires effectifs. S'y ajoutent, le cas échéant, l'aide à la rédaction des statuts et les frais de notaire si vous apportez un bien immobilier.

Qui peut créer une SCI familiale ?

Une société civile immobilière réunit au moins deux associés. On parle de SCI « familiale » quand ces associés sont des proches : époux, partenaires de Pacs, concubins, parents et enfants, frères et sœurs. Chacun apporte de l'argent ou un bien, et reçoit en échange des parts sociales. Votre situation de couple compte : le régime matrimonial influe sur la façon dont les parts sont détenues, un point à vérifier avant de rédiger quoi que ce soit.

Quelles sont les 7 étapes pour créer une SCI familiale ?

1. Définir le projet et les associés

Acheter une maison à plusieurs, apporter un bien que vous possédez déjà, préparer la transmission à vos enfants, détenir les locaux de votre entreprise : l'objectif oriente toutes les décisions qui suivent. C'est aussi le moment de se demander si la SCI est vraiment la bonne solution pour vous. Nous avons détaillé ses 5 avantages et ses 6 pièges.

2. Choisir le régime fiscal dès le départ

Par défaut, la SCI relève de l'impôt sur le revenu : chaque associé déclare sa part des résultats. Elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés, un choix qui engage sur la durée. Mieux vaut trancher avant de rédiger les statuts, car l'option peut être exercée dès la création.

3. Rédiger les statuts

C'est l'étape décisive. Les statuts doivent être écrits et fixent notamment :

• l'objet social (acquérir, gérer et louer des biens immobiliers) ;
• le siège, la durée (99 ans au maximum) et le montant du capital ;
• la répartition des parts entre associés ;
• les pouvoirs du gérant et les règles de majorité pour les grandes décisions ;
• la clause d'agrément, qui contrôle l'entrée de nouveaux associés ;
• ce qui se passe en cas de décès, de divorce ou de départ d'un associé.

Un modèle est un bon point de départ, à condition de l'adapter clause par clause. Le guide de Lucie Guchet propose des modèles de statuts prêts à adapter à votre situation.

4. Constituer le capital

Aucun capital minimum n'est exigé. Les apports en argent sont déposés sur un compte ouvert au nom de la société en formation, dans une banque ou chez un notaire, qui délivre une attestation de dépôt. Si vous apportez un bien immobilier, l'acte passe par un notaire, pour la publicité foncière.

5. Nommer le ou les gérants

La SCI est gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non. Le gérant est désigné dans les statuts ou par une décision des associés. C'est lui qui gérera la société au quotidien et rendra compte de sa gestion chaque année.

6. Publier l'annonce légale

La constitution de la SCI doit être annoncée dans un journal d'annonces légales. En 2026, le tarif est un forfait de 191 € HT en métropole (223 € HT à La Réunion et à Mayotte), fixé par l'arrêté du 19 novembre 2025.

7. Immatriculer la SCI en ligne

Le dossier se dépose sur le guichet unique des formalités des entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr), avec notamment les statuts signés, l'attestation de dépôt des fonds, l'attestation de parution de l'annonce légale, un justificatif du siège et la déclaration des bénéficiaires effectifs. La SCI n'a la personnalité juridique qu'à compter de son immatriculation.

Combien coûte la création d'une SCI en 2026 ?

Soit un minimum d'environ 270 € de frais incompressibles pour une SCI constituée en argent, dont vous rédigez vous-même les statuts.

Quelles erreurs éviter à la création ?

• Copier des statuts types sans les adapter : c'est la première source de conflits familiaux par la suite.
• Oublier la clause d'agrément : sans elle, il est plus difficile d'empêcher l'entrée d'un tiers au capital.
• Choisir l'impôt sur les sociétés trop vite : passé un certain délai, l'option devient définitive.
• Prévoir une activité de location meublée sans en mesurer les conséquences fiscales.

Et après la création ?

Une fois la SCI immatriculée, commence la gestion : assemblée annuelle, comptes, déclaration de résultats, baux. Tout est détaillé dans Comment gérer une SCI 2026-2027, de Guillaume Duprez.

Questions fréquentes

Combien faut-il d'associés pour créer une SCI ?

Au moins deux. Dans une SCI familiale, ce sont souvent des époux, des concubins, ou des parents et leurs enfants.

Peut-on rédiger soi-même les statuts d'une SCI ?

Oui, aucune loi n'impose de passer par un professionnel. Seul l'apport d'un bien immobilier nécessite un notaire.

Quel capital pour une SCI familiale ?

Aucun minimum légal. Le capital peut être constitué d'argent ou d'un bien immobilier.

Où immatriculer une SCI ?

En ligne, sur le guichet unique des formalités des entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr).

Combien coûte la création d'une SCI en 2026 ?

Au minimum environ 270 € de frais obligatoires : 191 € HT d'annonce légale en métropole et environ 80 € de greffe et de déclaration des bénéficiaires effectifs.

📖 Pour aller plus loin

• Créer une SCI familiale, Lucie Guchet, 12e édition 2025, 240 pages, 22 € : faut-il créer une SCI, statuts, formalités, fiscalité, vie de la société, avec des modèles de statuts.
• Comment gérer une SCI 2026-2027, Guillaume Duprez, 14e édition, 308 pages, 29 € : gérance, assemblées, fiscalité, comptabilité, gestion locative.
• 📚 Les deux réunis : la Box SCI — Créer et gérer sa SCI familiale, 51 €, livraison à 1 centime.
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À lire aussi : SCI familiale : 5 avantages et 6 pièges à connaître avant de se lancer

Sources

• Lucie Guchet, Créer une SCI familiale, Éditions du Puits Fleuri, 12e édition, 2025.
• Découvrez le tarif 2026 des annonces légales, entreprendre.service-public.gouv.fr, 30 décembre 2025.
• Société civile immobilière : comment ça marche ?, economie.gouv.fr, 21 octobre 2025.
• Guichet unique des formalités des entreprises (INPI).
• Tarifs des formalités, Infogreffe.
• Code civil, articles 1832 et suivants (sociétés civiles), Légifrance.

Cet article donne des informations générales. Pour une situation particulière, rapprochez-vous d'un notaire, d'un avocat ou d'un expert-comptable.